U široké veřejnosti panuje představa, že prodej bytu je velmi jednoduchá až triviální záležitost, kterou zvládne úplně každý. Souhlasím s tím, že pokud prodáváte byt v rámci rodiny, nečerpáte hypotéku, neřešíte úschovu kupní ceny a máte mezi sebou důvěru, není potřeba služeb makléře využít. Většina obchodů je, ale výrazně složitější a vyžadují kvalifikaci, orientaci v problematice a hlavně praxi.

NA CO SI DÁT POZOR PŘI PRODEJI BYTU 1. ČÁST:

V této části našeho pravidelného seriálu z realitního prostředí se podíváme na …

… SOUHLAS MANŽELKY/MANŽELA PŘI PRODEJI

Chceme prodat byt

V našem modelovém případu je nemovitost ve společném jmění manželů či v podílovém vlastnictví (partnerka x partner), tím pádem s prodejem musíte logicky souhlasíte oba a oba budete uvedeni na všech smlouvách a dokumentech. Zatím jednoduchá záležitost. Co se, ale stane, pokud jeden z manželů vlastnil byt před manželstvím nebo byt zdědil? Rozhodnete-li se takový byt prodat, budete potřebovat souhlas druhého z manželů! Nedává to smysl? Jste přeci výlučný vlastník a můžete si s bytem nakládat jak se Vám zlíbí. Bohužel to neplatí v momentě, kdy kupující bude nákup bytu financovat hypotékou. V takovém případě banka požaduje souhlas druhého z manželů, přesto, že ten spoluvlastníkem nemovitosti NENÍ.

Nezapomínejte na souhlas!

Jak je to možné? V případě, že jste manželé, má se za to, že v nemovitosti došlo ke vzniku tzv. společné domácnosti. Zjednodušeně řečeno, že druhý z manželů, který není vlastníkem nemovitost má nárok tuto nemovitost využívat. Proto se například banka kryje, před případnou soudní žalobou na zneplatnění kupní smlouvy. Proč se této situace obávat a proč jí nepodcenit? Protože život není jednoduchý a v praxi se stává, že prodávající (jeden z manželů) chce prodat svůj byt, ale kvůli špatný vztahům, případně plánovanému rozvodu, neoznámí tuto skutečnost druhému z manželů. Takovou kupní smlouvu pak lze napadnout. Proto kupující nebo banka vždy vyžadují souhlas druhého z manželů a překvapivě stejné je to při koupi nemovitosti. Bez souhlasu jednoho z manželů nemůžete nemovitost koupit na hypotéku. Opět je to pro banku riziko. Koupi lze realizovat z vlastních zdrojů bez úvěru, ale druhý z manželů může tuto transakci zpětně napadnout a domáhat se neplatnosti.

Proto se vždy klientů ptám za jakých okolností došlo k získání nemovitosti a vždy je ve smlouvě uvedeno, že s prodejem souhlasí také manželka / manžel. Aby prodej bytu probíhal bez komplikací je potřeba hned na začátku mít zajištěné podklady a vše mít právně ošetřeno. Jedině tak můžu nabízet 100% službu.

Prodej na dálku

Část mých klientů tvoří majitelé nemovitostí, kteří již v Ostravě nebydlí a potřebují svůj byt prodat. Pokud majitel žije v České republice je situace jednodušší, ale v momentě kdy dlouhodobě bydlí v zahraničí, je potřeba prodej důkladně naplánovat. Jako makléř musím myslet na všechny varianty a v předstihu zajistit požadovanou smluvní dokumentaci. Například plnou moc pro zastupování. Pokud bych nevěděl o institutu společné domácnosti, zbytečně bych vystavoval své klienty budoucím problémům nebo vše řešil na poslední chvíli. Já se držím zásady VŠE NA JEDEN PODPIS, kdy se veškeré smlouvy realizují v jeden čas.

Náhrada škody

Naprostá většina prodávajících o souhlasu manželky / manžela nemá ani tušení. Vždyť se přece nic nestane, slýchávám často. Mají pravdu? Kde není žalobce, není soudce. Jako makléř ovšem musím počítat s tou nejhorší variantou a je mou povinností chránit klientovy zájmy. Pár let nemusí být žádný problém, ale jakmile nastane těžká životní situace – rozvod, můžete okamžitě volat advokáta. V rámci rozvodu se zjistí, že byt prodal manžel bez souhlasu druhého a ten se tak může domáhat zneplatnění kupní smlouvy. Poškodí to samozřejmě i kupujícího a ten má opět možnost se žalobou domáhat náhrady škody. Mým úkolem je takovým situacím zabránit hned na začátku prodeje. To znamená, že vyžaduji souhlas obou manželů s prodejem. Úplně stejně to platí pro kupující. Pokud jsou manželé a nemají zúžené SJM, neuzavřu kupní smlouvu pouze s jedním z manželů. Je tam riziko pro prodávající a již několikrát jsem tímto způsobem odmítl kupující, protože bylo evidentní, že kupovat chce pouze jeden z manželů a snaží se tak peníze „schovat“ do nemovitosti. Nemovitost jsem vždy prodal se souhlasem manželů jak prodávajících, tak kupujících a díky tomu nemusím řešit nepříjemnosti v budoucnu. Důležité je myslet na vše dopředu a plánovat…

Chcete zjistit co je potřeba k prodeji nemovitosti? Kontaktujte mě.

Doufám, že jsem vám pomohl orientovat se v problematice prodeje nemovitostí. Budu rád, když můj článek budete dále sdílet formou kopírování odkazu stránky nebo přes facebook.