Byt v osobním vlastnictví vs. byt družstevní

V praxi se setkávám s tím, že zájemci o bydlení neznají rozdíly mezi byty v osobním a družstevním vlastnictví. Zbytečně se tak připravují o peníze a klidné bydlení. Proč je pro někoho výhodnější koupit byt v osobním vlastnictví a pro někoho je naopak lepší volbou byt družstevní? Pokusím se vám odpovědět na nejčastější otázky, které od zájemců o bydlení nebo investici dostávám.

Slovníček pojmů

Jakýkoli byt v osobním vlastnictví jsme schopni dohledat přes katastr nemovitostí. Díky tomu všichni znají a vidí vlastníka daného bytu. Naopak družstevní byt v podstatě dohledat nelze. Každé družstvo je vedeno jako právnická osoba v obchodním rejstříku, ale konkrétní byt nebo vlastníka bytu veřejně nezjistíte. Pro spoustu lidí má anonymita své výhody a tak sáhnou po družstevním bydlení. Osobní vlastnictví se vztahuje vždy na konkrétní bytovou jednotku v bytovém domě. Naopak družstevní byt nevlastníte, vlastníte podíl v družstvu s právem nájmu na konkrétní bytovou jednotku. Malé i velké družstvo uzavírá se svým členem nájemní smlouvu. Tím pádem je jasné, že takový byt nelze zastavit bance a získat tím peníze na jeho pořízení (nový občanský zákoník zástavu umožňuje, ale v praxi mají družstva ve stanovách zástavu zakázanou). Základním dokumentem, kterým se družstvo řídí jsou stanovy. Rozhodně vyžadujte stanovy družstva před koupí bytu (družstevního podílu), zjistíte veškerá práva a omezení, která vás v budoucnu čekají.

O S O B N Í  V L A S T N I C T V Í

koupit bytovou jednotku může fyzická i právnická osoba, cizinec

byt můžete dále pronajímat bez souhlasu ostatních vlastníků

byt můžete zastavit bance pro případ hypotéky nebo jiného úvěru

převod vlastnictví bytové jednotky trvá minimálně 20 dní (zákonná lhůta 30 dní)

bytová jednotka dohledatelná v katastru nemovitostí a evidována na listu vlastnictví

daňové záležitosti řeší každý vlastník bytu samostatně

D R U Ž S T E V N Í  V L A S T N I C T V Í

koupit bytovou jednotku může pouze fyzická osoba (SJM)

byt můžete dále podnajímat pouze se souhlasem družstva

byt nemůžete zastavit bance, hypotékou nelze financovat

převod družstevního podílu je v podstatě okamžitý

vlastnictví bytové jednotky není veřejně dohledatelné

daňové záležitosti řeší za člena družstvo

Tabulka ukazuje zásadní rozdíly mezi bytem v osobním vlastnictví a bytem družstevním. U družstevního bytu se mohou podmínky měnit, vše záleží na konkrétním družstvu a stanovách. Zpravidla se dá říci, že byt v osobním vlastnictví může koupit v podstatě kdokoli a tím pádem společenství vlastníků nemá přímou kontrolu nad složením obyvatel daného domu. Naopak získání družstevního podílu je omezeno stanovami, které například v Ostravě znemožňují nákup bytu cizincům (výjimkou jsou cizinci s trvalým pobytem na území ČR) nebo právnickým osobám tj. firmám. Podmínky vstupu do družstva zkrátka nesplní každý.

Rozdíly v bydlení

Družstvo jako vlastník vůči členovi uplatňuje určité povinnosti, které majitelé bytu v osobním vlastnictví neznají. Dá se říci, že povinnosti jsou tvrdší, ale díky tomu je zaručen bezproblémový chod družstva. Pokud například člen družstva bez souhlasu provádí zásadní stavební úpravy bytu nebo jinak omezuje ostatní členy družstva, může družstvo přistoupit až k jeho vyloučení. U bytu v osobním vlastnictví je něco takového nemyslitelné. Byty v osobním vlastnictví jsou v průměru více pronajímány, určeny k investici, než byty družstevní. Družstvo se také stará o zařízení bytu, jako jsou okna nebo topení a řeší jejich opravy. Opět u bytů v osobním vlastnictví je zpravidla vlastník bytu také vlastníkem topení a oken. Družstevní bydlení je vhodné pro seniory, kteří nechtějí řešit provozní záležitosti, ale pouze bydlet. Stejně tak pro rodiny s dětmi. Družstevní byt není výhodný pro investory, kteří chtějí byt dále pronajímat/podnajímat.

Cenové srovnání

Když zohledníme finanční stránku, můžeme říci, že byty v osobním vlastnictví jsou dražší než byty družstevní. Pokud se podíváme na stejný byt ve stejné lokalitě, rozdíl bude vždy minimálně o 10, obvykle až 30 %. Byty v osobním vlastnictví jsou při pořízení zatížené platbou daně z nabytí nemovitých věcí ve výši 4% z kupní ceny. Jak se tato daň vypočítá jsme si popsali v článku Směrná hodnota vs. znalecký posudek. Družstevní bydlení je dostupnější cenově, ale oproti bytu v osobním vlastnictví ztrácí v možnostech financování.

Financování bytu

Byt v osobním vlastnictví můžete financovat jak hypotečním úvěrem, tak úvěrem ze stavebního spoření. Výhodou je možnost zastavit byt finanční instituci a díky tomu získat více peněz. Družstevní bydlení lze financovat hypotékou pouze tehdy, pokud vlastníte jinou nemovitost, kterou můžete vložit bance do zástavy. Další možností je úvěr ze stavebního spoření, ale tam jste limitováni výši úvěru, v současné době maximálně 900 tisíc korun. Pokud je umožněno družstevní byt do 1 roku převést do osobního vlastnictví, lze zajistit hypoteční úvěr a ručit touto nemovitostí. Většinou se jedná o větší bytová družstva, která umí za určitý poplatek byt do osobního vlastnictví převést.

Závěr

Rozdílů mezi byty v osobním a družstevním vlastnictví je samozřejmě daleko víc, ale myslím si, že toto shrnutí obsahuje to nejdůležitější co potřebujete vědět. Výběr je teď pouze na vás! Pokud, ale budete chtít poradit, stačí mě kontaktovat. Rád pomohu.

 

Prodáváte nebo kupujete byt a chcete znát jeho reálnou cenu? Kontaktujte mě.